Sin especulación no habría okupación (1)

Análisis del problema de la vivienda en España

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Por Pablo Molejón

Las dificultades sociales para acceder a una vivienda.

Uno de los problemas que más ha crecido en los últimos años en nuestro país, y el que más consecuencias negativas ha presentado y presenta, es el de la vivienda. Según eldiario.es “La vivienda vuelve a ser el factor que más arrastra a la exclusión social en España”, se producen de media 162 desahucios al día en nuestro país, y varios informes de la Asamblea General de la ONU condenan la inacción de los gobiernos ante la especulación inmobiliaria.

Las dificultades de las clases trabajadoras para acceder a una vivienda son evidentes, y se están agravando progresiva y aceleradamente desde hace relativamente poco tiempo, y eso será lo que analizaré a continuación.

Cuando se habla de “acceder a una vivienda”, se puede pensar en dos formas de hacerlo: Alquilando o comprando. La compra ha sido siempre la forma más habitual en España: El 56% de la gente habitaba en viviendas en propiedad en 2019. Sin embargo, las dificultades para adquirir una vivienda mediante una hipoteca (que es la forma más común de comprar un inmueble particular en España y en Europa) son cada vez mayores, debido a que desde la crisis del 2008 los bancos imponen más condiciones e intereses para conceder un préstamo hipotecario, condiciones e intereses que la mayoría de ciudadanos no pueden costear. He aquí la explicación detallada:

A la hora de comprar una vivienda influyen dos factores: El precio del activo (coste de la casa) y, sobre todo, las condiciones de financiación, que serían el valor de adquisición que los bancos están dispuestos a financiar, el plazo del préstamo y el tipo de interés [Banco de España – 2020]. El comprador debe realizar un esfuerzo específico, el esfuerzo asociado a la compra de vivienda financiada con préstamo hipotecario, que variará en función de cuán duras sean las condiciones de financiación. Para medir este esfuerzo se utilizan dos indicadores: El esfuerzo regular ligado al pago periódico de las cuotas, que viene siendo la proporción de los ingresos del hogar destinados a pagar la hipoteca, y el esfuerzo inicial, que es la cantidad del precio del activo que no se financia mediante deuda, sino que se paga directamente [Banco de España – 2020]. Teniendo esto en cuenta, ocurre que si bien el esfuerzo regular ligado al pago periódico de las cuotas ha disminuido desde el 2008 debido al menor valor de la vivienda y a la caída de los tipos de interés tras la crisis, se observa que el esfuerzo inicial necesario para la compra de un activo ha aumentado drásticamente desde mediados de 2006, es decir, aquellos colectivos (como la juventud, el estudiantado o el precariado) que quisieron adquirir una vivienda a partir de esa fecha, ha tenido que realizar un esfuerzo inicial mucho mayor, dicho de otra manera, ha tenido que pagar más inicialmente para que la hipoteca le fuese concedida. Según datos del Banco de España de 2020, “En 2019 las condiciones de acceso a la vivienda en propiedad eran extremadamente exigentes para aquellos colectivos, como los jóvenes, que no habían podido acumular un ahorro previo para cubrir la parte del coste de adquisición que no podían financiar con crédito”.

Como hemos visto, los jóvenes y otros colectivos no pueden acceder a una vivienda en propiedad debido a que no son capaces de acumular el capital necesario para afrontar el esfuerzo inicial asociado a la compra de vivienda, lo cual les obliga a que su única alternativa sea el alquiler, un mercado inestable y dominado por la especulación, con unas pésimas consecuencias sobre la ciudadanía que analizaré en los dos siguientes apartados. La pregunta pertinente entonces es, ¿Por qué razón no son capaces de acumular capital? ¿Qué impide a los jóvenes ahorrar y estabilizarse?

La respuesta es sencilla: La precariedad laboral que sufre la juventud española. Como analizo en mi artículo “Turismo Masivo: Cómo empobrece a las clases populares y subyuga a la economía nacional”, la gran mayoría de puestos de trabajo en este sector (que es el más influyente en el PIB y el empleo nacional) están ocupados por jóvenes estudiantes, personas migrantes o mayores con escasa formación, o jóvenes recién graduados/doctorados que no encuentran trabajo en su campo. Son empleos extremadamente precarios, con unas pésimas condiciones laborales, jornadas partidas y de más de 8 horas y unos salarios de miseria, lo cual impide a los que ocupan estos puestos de trabajo acumular dinero y emanciparse. Este tipo de prácticas por parte de los empleadores aumentan conforme aumenta el turismo, y no son sólo cosa de este sector, sino que también están ganando popularidad entre empresas subcontratas cada vez más numerosas dedicadas a diversos servicios como limpieza, transporte, así como a laboratorios y centros privados de investigación, y ya son tradición en las labores del campo y ciertos sectores de la (escasa) industria española. En definitiva, cada vez más colectivos sufren los efectos de la precariedad y, por lo tanto, cada vez más personas migran hacia el mercado del alquiler, cuyas características explicaré a continuación.

Situación del mercado del alquiler.

Para analizar la situación del mercado del alquiler, hay que tener en cuenta algunas claves. La primera: Al contrario de lo que, según la teoría liberal tradicional, debería suceder, la demanda sube y la oferta cae. Estudiemos esto más en profundidad.

En 2019, la demanda de alquiler subió en un 56%, y cada año hay más personas que buscan alquilar, en lugar de comprar. De hecho, según el informe “Radiografía del mercado del alquiler”, la mayoría de jóvenes menores de 24 años buscan comprar, pero sólo pueden alquilar. Esto sucede por lo explicado en el anterior apartado: la precariedad laboral, las condiciones de miseria en los puestos de trabajo y los bajos salarios hacen que el alquiler sea la única opción que tiene la clase trabajadora. Alquilar ha dejado de ser “algo temporal” y “algo de jóvenes” para pasar a ser la norma, lo habitual. En Barcelona, más de 200.000 familias de todas las franjas de edad viven de alquiler según el Sindicat de Llogaters, y esta conducta se extiende al resto del país.

Por otro lado, tenemos que la oferta cae y, por consiguiente, los precios suben. En Madrid, la demanda ha subido un 20% en el último año y, al mismo tiempo, la oferta ha caído un 10%, implicando esto un aumento de los precios del 15% respecto al año pasado. ¿Y por qué ocurre esto? Principalmente, porque muchos pisos han pasado de ser de alquiler para los vecinos y vecinas de la ciudad, a ser pisos de alquiler turístico, a través de empresas como Airbnb o HomeAway. Esto es preocupante, y causa los efectos que causa por dos motivos. El primero de ellos, es que el mercado del alquiler es estrecho de por sí ya que, tradicionalmente, el peso de la vivienda en propiedad en el mercado inmobiliario siempre ha sido mayor, es decir, si bien cada vez el número de personas que vive de alquiler crece más y más rápido, hay una cantidad ligeramente mayor de personas que habitan en una vivienda en propiedad, lo cual hace que el mercado del alquiler se reduzca a menos de la mitad de la oferta total que ofrece el mercado inmobiliario, algo que se traduce en que la gente cuyo poder adquisitivo es el de una familia trabajadora sólo puede acceder a menos del 50% del mercado inmobiliario, y no a la oferta completa, limitando sus posibilidades. Si esto ya es un efecto natural del mercado inmobiliario español, se agrava cuando llega el problema expuesto antes (migración del mercado del alquiler al mercado turístico) por culpa del segundo motivo: Los grandes inversores encontrarán más rentable el mercado turístico, por lo que orientarán sus inversiones hacia ese sector. El problema es que el mercado del alquiler está dominado mayoritariamente por estos grandes inversores, que poseen la mayor parte de la oferta. Al pasar de invertir en el mercado del alquiler a invertir en el mercado turístico, desaparece la mayoría de la oferta de alquiler, ya que no hay otros pequeños inversores que les hagan competencia a estos grandes fondos y propongan una oferta alternativa a los ciudadanos (principalmente por el elevado coste de la compra de una vivienda siendo particular, y porque los pocos pequeños inversores que pueden permitirse dedicarse al mercado inmobiliario actúan exactamente igual que los grandes inversores: trasladándose al mercado turístico).

La conclusión que cabe extraer de este apartado es que, en contra de lo que dice la teoría económica clásica, en este caso el mercado no se regula sólo. No sólo no se cumple la ley de la oferta y la demanda, sino que la “mano invisible” tampoco es capaz de regular los precios de los alquileres. En definitiva, es necesaria la intervención estatal para garantizar el acceso a la vivienda a toda la población.

El nacimiento de las SOCIMIs

Si la situación del mercado del alquiler es tan singular, y la vulneración del derecho a la vivienda es tan grave es, mayoritariamente, a causa de las SOCIMIs y los pisos turísticos.

La ley 11/2009 del gobierno del PSOE abre el mercado inmobiliario a unos fondos de inversión llamados Sociedades Anónimas Cotizadas de Inversión en el Mercado Inmobiliario (SOCIMIs). Esta ley fue modificada en el año 2012 por el gobierno del PP, otorgándoles más privilegios. Con esta ley y su posterior modificación, las SOCIMIs pagan un 0% en impuesto de sociedades, y están exentas de pagar el 95% de los impuestos sujetos a la compra de vivienda. Con estos privilegios, las SOCIMIs fueron llegando en masa, ya que aquí podían invertir sin pagar apenas impuestos y obtener jugosos beneficios. El número de SOCIMIs con acciones en España creció como la espuma en muy poco tiempo, así como la cantidad de viviendas que pasaron a ser propiedad de estas organizaciones, eliminando a los pequeños propietarios: Blackstone (fondo buitre con múltiples filiales en España como, por ejemplo, Fidere) es el mayor casero de España, y las compras de extranjeros en vivienda española asciende a casi el 20% (Cabe mencionar que este dato hace referencia a los inversores oficialmente extranjeros que se declaran como tal, y no incluye a aquellos que operan mediante filiales españolas, como el anteriormente mencionado Blackstone. Teniendo en cuenta a estos últimos, el porcentaje ascendería considerablemente).Considerando que el alquiler suponía en 2019 el 44% del mercado inmobiliario total, el 20% supone casi la mitad del mercado del alquiler, y recordando la aclaración de antes, en la que exponemos que la cifra real de inversores extranjeros es mucho mayor del 20% debido a las irregularidades administrativas de estas organizaciones, podemos hablar de un dominio casi total del mercado del alquiler por parte de estos grandes fondos.

Es interesante para este análisis comentar no sólo la cantidad de vivienda que adquieren estos fondos, sino también la calidad y localización de las viviendas adquiridas. Debido al poder adquisitivo de estas organizaciones, las SOCIMIs se hacen con los edificios en mejores condiciones de mantenimiento, o bien emplean una táctica cada vez más común que consiste en adquirir bloques enteros de viviendas, reformarlos dándoles un aspecto más nuevo y mejor conservado, para luego venderlos más caros porque “están mejor y más nuevos”, básicamente lo que los grandes vendedores llaman vender “A precio de mercado”. Lo curioso de este asunto es que, como ya he expuesto, el mercado está dominado por estos vendedores, por lo que el llamado “precio de mercado” será el precio que ellos decidan, y no el equivalente al coste real del piso acorde a su valor (que es considerablemente inferior a este “precio de mercado” que marcan las SOCIMIs).


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