No presente momento, se sente unha menor procura de hipotecas, se comparamos co ano pasado (2022). Claro que esta menor procura, ten a ver coas políticas de taxas directoras do BCE, en especial.

Por Jose Vieira

¿Será que a economía en España vai de marabilla, e a todo o vapor?

Que estamos nun período de expansión, que debemos estar optimistas en relación ao próximo año económico e que o horizonte será francamente risoño?

¿Será que este fin de año e o inicio do próximo, presentarán un vento de felicidade, para os miles de familias de hipotecados españois?

¿Será que os bancos locais, estarán dispostos a deixaren de funcionar como un orfeón cohesionado e a unha soa voz?

¿Estarán os consellos de administración da banca dispostos a abdicaren de realizaren beneficios astronómicos?

¿Como se perspectiva o desenvolvemento da economía europea e a americana o próximo ano e, cales as súas previsións en termos de reverter a inflación, dentro da proximidade do teórico 2%?

Habería unha multitude doutras preguntas, sobre este tema, e miles de outras relacionadas. Cremos sinceramente que nin estas poderán ter respostas precisas, pois, a mente humana, é completamente imprevisíbel e máis, neste caso concreto o que manda é a vorágine dos lucros.

Así o mundo dos que mandan, farán saltar soamente os axustes que lles conveñen.

Mais realmente pensamos que estabamos a pensar en demasía mal, pois, o obxectivo de calquera negocio, é ter clientes e conseguir a súa fidelización, así como conseguir as mellores rotacións para os seus produtos, e que os seus clientes sexan, os máis solventes posíbeis, para que o mundo dos negocios “sexa calmo e tranquilo” e, que os lucros, suban como a espuma do leite, cando ferve.

Antes de avanzarmos máis, neste pequeno texto queremos introducir o concepto de Euribor. Así Euribor é o tipo de interese promedio a que as entidades financeiras, ofrecen o diñeiro, a outros bancos (o chamado mercado interbancário, onde xorde o acrónimo Euro Interbank Offered Rate = EURIBOR).

Fixouse en 1999 este índice como sendo a referencia interbancária. Este é publicado pola Federación Bancaria Europea, para as operacións de depósito en euros, co prazo dun ano.

En contra partida, o Euribor mensual, obténse da media aritmética simple dos valores diarios, con mercado de operacións de depósitos no prazo dun ano e o tipo anual como media dos datos mensuais.

Postas estes esclarecementos, falaremos da actuación do órgano que mantén as rédeas das condicións financeiras na Europa.

O último xoves, día 14 do calendario, procesouse de máis recente reunión de política monetaria do presente ano do Banco Central Europeo (adiante BCE), que decidiu conservar as taxas directoras do banco inalterábeis.

Así estas sufriron unha pausa desde outubro do corrente ano, manténdose os 4,5% para o refinanciamento, en 4% a posíbel remuneración na facilidade de depósito.

Non nos sorprendeu que os depósitos do sector bancario no BCE e nos outros bancos centrais nacionais, a data de 8 de decembro corrente, sumaban a frioleira de 3,57 billóns de euros.

Para este importe, contribuíron máis 33,5 mil millóns de euros, que se xuntaron desde o anuncio de outubro, do mantemento das taxas.

Aínda que a inflación descendese os últimos meses, é probábel que sufra algúns pequenos aumentos, no curto prazo, debido aos gastos de Natal, e a algúns aumentos salariais, desde xa previstos.

Estas foron algunhas das xustificacións para o BCE, manter as taxas directoras, unha vez máis este banco, se mostra moi conservador e prudente.

Más, o BCE, aposta por manter estas durante máis algún tempo, pois, considera que ese mantemento irá axudar a estabelecer a inflación nos límites desexados (cerca dos 2%).

Más, afirman que esas taxas directoras actuais, se manterán polo tempo necesario, para o fin indicado.

Analicemos o momento actual da procura de hipotecas, no mercado bancario español.

No presente momento, se sente unha menor procura de hipotecas, se comparamos co ano pasado (2022). Claro que esta menor procura, ten a ver coas políticas de taxas directoras do BCE, en especial.

Esta situación podía levar a seren máis prudentes os bancos comerciais, ao conceder mellores condicións aos seus clientes.

De aí as famosas hipotecas mixtas (parte de taxas fixas e variabades, así como os seus respectivos tempos, en que predominarían cada unha – 3 ou 5 anos as fixas e pronto variabades)

Cremos que os bancos comerciais, en vista ao actual mercado hipotecario, estarán máis atentos aos riscos e concederán hipotecas, aos seus clientes que por tradición se presenten máis solventes.

Recordemos que o Banco de España nun recente estudo, e perante os movementos últimos do Euribor, admite que o próximo ano (2024), en España, as hipotecas verán un tipo variábel do 3,5%

O índice de referencia, a que están ligadas a maioría das hipotecas, polo menos en España, é o Euribor.

Fagamos presente un exemplo para se comprender mellor como inflúe un seu aumento:

Tomamos como referencia, unha hipoteca de 120.000 euros (que sería unha media moi habitual), cunha duración igualmente media de 20 anos e, que revise, por exemplo, en novembro, pagaría de máis 73,3 euros mensuais, o que daría algo ao ano, como 879,6 euros. A razón deste aumento se ficaría a deber, a que o Euribor do ano anterior a este, subira 1,194 puntos.

Cada mes se utiliza o Euribor como referencia para o cálculo da maioría das hipotecas en España e en novembro se utilizou 4,022%, o que significou 0,138% menos que o mes anterior que fora do 4,160%.

Abaixo indicamos mes a mes a evolución do Euribor durante os 11, meses de que dispomos de datos da súa evolución.

Mes

%

Xaneiro

3,337%

Febreiro

3,534%

Marzo

3,647%

Abril

3,757%

Maio

3,862%

Xuño

4,007%

Xullo

4,149%

Agosto

4,073%

Setembro

4,149%

Outubro

4,160%

Novembro

4,022%

Como vemos no cadro enriba o Euribor comezou o ano que agora termina co valor do 3,337%, tendo vindo a acumular al largo do ano de 0,685 puntos, como igualmente se pode ver no mesmo cadro.

Falemos agora sobre os tipos de hipotecas, existentes no ordenamento das entidades bancarias en España, que se pautan polos elementos enriba deixados patentes, comezaremos por:

– HIPOTECA FIXA

É un tipo de préstamo que ten constantemente e continuamente os mesmos xuros (intereses), ou sexa, os acordados co banco no momento de se materializara a operación.

Durante todo o período da vida do préstamo, as parcelas respectivas, xuros e amortización permanecen constantes.

HIPOTECA VARIÁVEL

Neste tipo de préstamo, os xuros son calculados como compostos, mais por un valor fixo, chamado spread e un índice de referencia que pode variar, tanto para máis como para menos.

É costume os bancos nos dous primeiros anos, aplicaren unha taxa fixa. Cuxo significado, é que as parcelas mensuais a pagar, pola hipoteca, nin sempre serán iguais. Debemos tomar en atención que o índice de referencia en España, o máis normal é o Euribor.

Mais temos que ter en atención que as respectivas taxas non varían continuamente na operación, pois, as respectivas revisións se farán cada tres meses, seis ó ano. Será entón que se farán as adaptacións.

HIPOTECA MIXTA

Neste tipo de préstamo, se combinan os dous tipos anteriores. Comezan se ofrecendo unha taxa fixa, que pode durar na vixencia do préstamo, 3 ou 5 anos e nalgúns casos se detectaron 20.

Vendo estas taxas fixas, pasan a unha taxa variábel con referencia ao Euribor, para o restante saldo do préstamo en débeda.

Esperamos, con toda a nosa boa-fe, que os señores que deciden estas cousas no “cartel” dos bancos en España, non sexan demasiado oligopolistas, non buscando os beneficios dunha forma “desalmada” e, que teñan a prudencia suficiente de non estancaren a economía, pois, como todos sabemos, mesmo as burbullas inmobiliarias se poden controlar, sen penalizar demasiado a industria e concomitantemente os compradores de vivenda propia.