El inicio de una nueva burbuja inmobiliaria

Joan Ramon Sanchis Palacio
Catedrático Organización de Empresas y director de la Cátedra Economía del Bien Común


Como ya sabemos, la crisis financiera del 2008 en España, que acabó en una crisis económica de consecuencias desastrosas, fue provocada por el estallido de una burbuja inmobiliaria que se había estado gestando desde hacía una década. Fue la quiebra de constructoras e inmobiliarias la que dejó a las entidades bancarias, en especial a las cajas de ahorros, en una situación financiera muy delicada, debido a una política indiscriminada y sin criterios profesionales de concesión de créditos hipotecarios.

Parecía que aquella crisis que ahora ya queda un poco lejos, aunque sus efectos aún se siguen notando con claridad, podía servir para aprender a hacer las cosas mejor. Desde las diferentes instituciones económicas se decía que había que aprender de los errores, que la crisis era una gran oportunidad para acometer reformas de calado en el sistema financiero, en el negocio inmobiliario, que había que gravar a los bancos con una tasa por la realización de transacciones financieras especulativas, … Ha sido la gran oportunidad perdida, pues nada de esto se ha hecho. Seguimos igual o peor que en el 2007.

Y digo que puede que estemos peor que en el 2007 por dos cuestiones importantes. La primera, y más preocupante, es que la deuda pública española, que en el estallido de la crisis financiera en 2008 representaba el 30% del Producto Interior Bruto (PIB), actualmente está en torno al 100% del PIB; es decir, todo lo que se produce se destina a pagar la deuda. ¿Qué ha pasado para llegar a esta situación?, pues que se han tomado las medidas equivocadas para hacer frente a la crisis. Cuando estalla la crisis en 2008, España tenía un problema serio de deuda privada; se había producido un fuerte endeudamiento de las familias, pero sobre todo del sector de la construcción e inmobiliario. Este endeudamiento privado se trasladó a la economía pública, convirtiéndose en un problema de deuda pública. A 31 de diciembre de 2017, el Banco de España reconocía que el coste del rescate bancario que se decidió llevar a cabo para sanear al sector bancario ascendía a los 64.953 millones de euros. Seguro que dicho coste es mucho mayor, pero ya con el que se ha reconocido, tenemos más que suficiente para determinar las consecuencias de la crisis.

El valor de las viviendas es aún un 16% inferior al del 2007, pero va aumentando año tras año.

La segunda cuestión importante a tener en cuenta es que ya no tenemos cajas de ahorros para amortiguar las consecuencias del estallido de la burbuja inmobiliaria. La crisis financiera y sobre todo la decisión por ley de transformar las cajas de ahorros en bancos privados, tuvieran o no tuvieran problemas financieros, acabó con el sector de las cajas de ahorros en España. Solo quedan dos pequeñas cajas, una en la Comunidad Valenciana (Caixa Ontinyent) y otra en Baleares (Caixa Pollensa). Esta vez ya no se las podrá culpabilizar de la crisis, como se hizo en 2009. Pero lo más grave es que serán los bancos los que asuman las consecuencias de la crisis y sobre todo los que tendrán que hacer frente a la nueva deuda privada que se pueda ir generando con la creación de la burbuja inmobiliaria. Veremos cómo son capaces los bancos de aguantar esta situación y qué consuencias tendrá para el sistema financiero español, que aunque continúa pasando los test de estrés de la Unión Europa, no parece que su salud financiera sea demasiado boyante.

En la actualidad, las constructoras y promotoras están acelerando de nuevo la obra de vivienda nueva. Ya se están construyendo más de 100 mil viviendas anuales con crecimientos que se sitúan por encima del 20%, según datos del Ministerio de Fomento. Aún queda mucho para llegar a las 865 mil viviendas nuevas de 2006, pero la tendencia ya se ha iniciado. Por otra parte, la especulación en los precios también está comenzando, pues estos aumentaron un 8,2% en el 2018. El mercado inmobiliario se ha incrementado en un 30% durante los últimos cinco años y en 2018 se produjeron más de medio millón de operaciones de compraventa, según el Colegio de Registradores de España. El valor de las viviendas es aún un 16% inferior al del 2007, pero va aumentando año tras año. En último lugar, los bancos ya han perdido el miedo a la crisis financiera del 2008 y han iniciado una nueva compaña de concesión de préstamos hipotecarios. El endeudamiento bancario por la compra de viviendas comienza a incrementarse; en 2018 aumentó un 5,34% respecto al año anterior. Según el Informe Euroval, el porcentaje de compraventa de viviendas financiada con préstamos hipotecarios va aumentando constantemente y alcanza ya el 50% de las viviendas adquiridas, casi el doble del del 2013. En el 2007, este porcentaje era del 67%; aunque queda para llegar a ese nivel, pero cada vez está más próximo.

El endeudamiento bancario por la compra de viviendas comienza a incrementarse; en 2018 aumentó un 5,34% respecto al año anterior.

Por todos los datos aportados, se puede decir que estamos ante el inicio de un resurgimiento del sector de la construcción y del negocio inmobiliario en España que puede acabar generando una nueva burbuja inmobiliaria, que sin duda estallaría en el momento en que se produjera una nueva recesión, provocando una crisis financiera y económica de consecuencias impredecibles, pero seguro que mucho más graves que las del 2008, por la situación en la que nos encontramos actualmente.

Se trata sin duda de una predicción pesimista, pero que obedece a una realidad contrastada. Más si tenemos en cuenta que a partir de la crisis financiera del 2008, se ha creado en España toda una infraestructura de inversores oportunistas, los llamados fondos buitre, que aparecieron sobre todo entre los años 2012 y 2013 y que han venido para quedarse, porque han visto que en España pueden hacer un gran negocio. Los bancos se han ido desprendiendo de sus activos tóxicos, vendiendo sus carteras inmobiliarias a fondos como Cerberus, Blackstone, Apollo y HIG Capital, que se han convertido en las inmobiliarias de mayor peso en España.

Vamos a tener que verlas venir, como siempre, pero al menos estamos advertidos que una nueva burbuja inmobiliaria se está gestando en España, y que tiene visos de llegar a alcanzar niveles mucho más altos y con consecuencias mucho mayores que las que hemos vivido con la crisis del 2008.

 


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